O VBI Prime Properties é um fundo imobiliário que chamamos de fundo de tijolo.
Esses fundos de tijolo são fundos de Renda Variável que alocam seu capital na locação ou construção de imóveis comerciais, escritórios, galpões logísticos, indústrias etc.
São chamados de tijolo porque investem em empreendimentos físicos e seus recursos são reinvestidos em novas aquisições ou construções.
Grande parte dos resultados são distribuídos entre os cotistas.
Os ativos imobiliários são um dos investimentos favoritos dos brasileiros, que vêm crescendo em aquisições de maneira expressiva nos últimos anos, o que evidencia uma crença e um costume muito forte que temos com imóveis. Segundo levantamento da XP e da Economatica, o crescimento foi de expressivos 950% entre 2018 e 2023.
Essa relação faz parte da construção econômica do país e remete a uma época em que a única segurança garantida de um investidor não era com ativos financeiros, mas sim com ativos imobiliários, seja para residência ou para comércio.
Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?
- Renda Recorrente: Um dos principais benefícios dos FIIs de tijolo é a geração de renda regular. Esses fundos costumam distribuir parte do rendimento obtido com os aluguéis dos imóveis aos cotistas, proporcionando uma fonte de renda consistente.
- Diversificação: Os FIIs de tijolo permitem que os investidores diversifiquem seu portfólio de investimentos imobiliários. Em vez de comprar um único imóvel, os investidores podem adquirir cotas de um fundo que possui vários imóveis, reduzindo o risco associado a um único ativo.
- Liquidez: As cotas de FIIs de tijolo são negociadas em bolsa de valores, o que proporciona liquidez aos investidores. Isso significa que você pode comprar ou vender cotas a qualquer momento durante o horário de funcionamento do mercado, tornando mais fácil converter seus investimentos em dinheiro quando necessário.
- Acesso a Grandes Ativos: Os FIIs de tijolo muitas vezes investem em imóveis de grande porte e em locais privilegiados, como shoppings centers ou edifícios corporativos de alto padrão. Isso permite que os investidores acessem ativos que, de outra forma, seriam inacessíveis devido ao custo elevado.
- Gestão Profissional: Os FIIs de tijolo são administrados por gestores profissionais que têm experiência no mercado imobiliário. Esses gestores cuidam da compra, venda, locação e manutenção dos imóveis, poupando os investidores do trabalho de gerenciar propriedades diretamente.
- Proteção contra Inflação: Os aluguéis geralmente são reajustados de acordo com a inflação ou índices de mercado, o que pode ajudar a proteger o poder de compra dos investidores ao longo do tempo.
- Acesso a Investimentos Passivos: Investir em FIIs de tijolo é uma forma de participar do mercado imobiliário sem a necessidade de comprar e gerenciar propriedades por conta própria. Isso torna o investimento em imóveis mais acessível e menos trabalhoso.
VBI Prime Properties
Administrado pela VBI Real Estate Gestão de Carteiras S.A., tem o objetivo de obtenção de renda e o ganho de capital, os quais são alcançados por meio de um portfólio diversificado de ativos no setor corporativo.
Isso é feito através do investimento de, pelo menos, dois terços do patrimônio líquido, de duas maneiras principais:
- Investimento direto em imóveis com certificado(s) de conclusão de obra (como Habite-se ou equivalente), bem como em direitos reais relacionados a imóveis destinados ao setor corporativo ou comercial. Esses ativos podem ser adquiridos com o objetivo de posteriormente vendê-los, alugá-los, arrendá-los ou explorar o direito de superfície, incluindo todos os bens e direitos associados.
- Investimento indireto nos chamados “Imóveis Alvo”, por meio da aquisição de ações ou cotas de sociedades de propósito específico (“SPE”), bem como cotas de Fundos de Investimento Imobiliário e cotas de Fundos de Investimento em Participações.
Além disso, o FUNDO pode também realizar investimentos em outros ativos, desde que não ultrapassem um terço do patrimônio líquido do FUNDO. Esses ativos podem incluir instrumentos financeiros, como LCI, CRI e outros, bem como ativos em desenvolvimento, observando sempre os critérios de concentração estabelecidos no Regulamento do Fundo.
Desempenho do Fundo
Antes de analisar os resultados, você precisa entender o contexto em que o PVBI11 foi formado, ainda em 2020.
Não existiam expectativas quanto ao setor de imóveis comerciais durante a pandemia, uma vez que era mais comum pensar que os escritórios físicos passariam a ter menos relevância na rotina empresarial das grandes capitais e polos empresariais, com empresas adotando modelos de trabalho remoto.
Nesse período desfavorável, o desempenho manteve-se tímido, porém constante, com crescimento de 28%.
Portfólio
O portfólio de lajes corporativas do fundo é composto por empreendimentos de alto padrão em regiões nobres da cidade de São Paulo.
Park Tower – Avenida Brigadeiro Luís Antônio
São 22.340 m² e estão 100% locados para a empresa de saúde Prevent Senior.
FL 4.400 – Avenida Brigadeiro Faria Lima
São 22.111 m² também 100% locados entre as companhias China Construction Bank, Credit Agricole, UBS e Brasil Warrant.
Vila Olímpia Corporate – Rua Fidêncio Ramos
São 10.300 m² com vacância menor que 10%, locado entre grandes nomes do varejo de luxo como Louis Vitton e Hugo Boss e a maior companhia de Shoppings Centers da América Latina: a Allos (antiga Aliansce Sonae).
Segundo os resultados do trimestre da companhia ainda existe um alto potencial de locação e valorização nos valores de aluguéis (aproximadamente 20%).
Union Faria Lima – Avenida Brigadeiro Faria Lima
Aqui temos uma área de 10.083 m² na região do Itaim Bibi, o fundo possui 50% neste ativo e a previsão de entrega das obras é para o final de 2023.
Quais são os riscos?
Americanas
No Vila Olímpia Corporate, existem 2 contratos firmados com o grupo Americanas, o que coloca em atenção uma possível inadimplência ou desocupação antecipada.
3% da receita dessa unidade é proveniente de empresas do Grupo Americanas (BIT Service e AME Digital), porém ambas as empresas estão adimplentes (competência fevereiro de 2023).
Em caso de desocupação das duas empresas, a vacância total do PVBI11 será de 3,6%, um percentual ainda dentro da normalidade.
Prevent Senior
Na unidade Park Tower, temos 100% do empreendimento locado para apenas uma empresa.
Apesar de a Prevent Senior enfrentar desafios desde a pandemia e estar envolvida na CPI do Covid, a empresa segue com uma representatividade de mercado muito forte, o que não deve impactar seus ativos físicos.
Mesmo que o Park Tower fosse desocupado pela empresa, não haveria nenhum obstáculo em relocar o espaço, dado a importância da região e a proximidade com a Avenida Paulista.
Ainda assim, o revisional do contrato da Prevent está estimado para abril de 2024, fato relevante que o investidor do fundo precisa acompanhar.
Para ambos os casos, temos um risco justificado e sem alerta de grandes perigos ao investidor.
Entrada no Fundo
Se você já investe em fundos imobiliários, o PVBI11 é uma excelente oportunidade de resultados futuros no médio prazo.
Se você ainda não possui uma carteira composta por FIIs, fica também a oportunidade de adquirir um produto sólido e com boas perspectivas para os próximos períodos.
Faz-se muito importante salientar que os fundos imobiliários compõem a renda variável e estão sujeitos a riscos maiores do mercado e a oscilações de preços.
Para você que busca diversificar a carteira, é uma excelente oportunidade de começar.
